本會第14屆理事長 李寶卿老師
房屋對我們來講有多麼的重要？可以說跟我們每天的生活息息相關，就以居住使用的住家來談，最初我們沒什麼錢時，必須租房子過生活，後來存了一些錢，就可以買個小房子，等到累積多一點錢時，就可以將小房子賣掉，換成大一點的房子，如還有餘錢，就可以買第二間、第三間來租給別人，故房子〈包括土地及房屋〉我們每個人每天都會用到，不管有錢或沒錢，不管是承租、出租、買屋或賣屋，我們都會碰到，但相關知識我們知多少？
中國人有個傳統觀念「有土斯有財」，表示土地的重要性，以前農業社會時代，有土地才能生產糧食，養活一家人，有土地才能蓋房子居住、有個遮風避雨的地方；但現今的社會，因房地價格高漲，必須辛苦一輩子，才能擁有個居住的小窩，就因房地價會不斷地高漲，故有一句諺語說「在睡夢中成為富翁」，指的是擁有不動產，就能不斷地增值，獲得增值的利益。
法院審理民事案件，多達八成都是不動產方面的糾紛，類型列舉如下：
(一) 假買賣真過戶：為了逃避親屬間的贈與稅，先將房地過戶給第三人，結果第三人不願把房子還給真正的買主。
(二) 借用別人名字買農地：因買農地有限制身分，借用別人名字去買農地，結果被別人轉賣掉了。
(三) 相關資料委託代管：有些是太信任朋友，將土地房屋所有權狀、印鑑章、印鑑證明、身分證等重要資料交由朋友保管，結果土地房屋卻被朋友賣掉了。
以上種種不動產的糾紛案例，僅是冰山一角，這些事情在我們身邊屢見不鮮、常常在發生，故投機行為或太信任朋友，常常會造成損失慘重。
另外購買不動產金額龐大，也可以說花盡一生的積蓄，少則幾百萬，多達上千萬，甚至上億元，才能購得的不動產，一不小心或是相關知識不足，很容易吃虧上當或者被騙，後續要處理就相當麻煩了，常常會追討無門，就算官司打贏了，也要不到錢，而且還需花費許多時間、精神、訴訟費用、律師費及裁判費用等，最後落個血本無歸，所以寧可多花一點時間來瞭解不動產，也不要造成後續的遺憾。
買賣房屋要注意的事項相當多，不得不小心，我們將從以下幾點說明：
壹.如何找房子 貳.如何挑選房子 參.如何訪價 肆.如何簽約
壹、如何找房子
(一) 自己尋找房屋：自己尋找房屋是不難，只要騎著機車在想要購買的區域，大街小巷穿梭、尋找，地點ok，外觀ok，再來詢問相關事項。但如果看中意的是屋主自售的房屋，本身就必需具備相當的專業知識，才不會被騙，因為一來要做好產籍調查〈土地、建物謄本查對〉，避免買到有產權糾紛的房子，另一方面亦要瞭解市場行情，避免買到高於市塲行情的價格，最後成交要辦理過戶，也必須找一位好的代書〈商譽好、熟識的〉來承辦。
(二) 藉由仲介尋找：可以找合法、商譽好的仲介業者幫忙尋找房屋，當地的仲介業者大都鎖定較小的區域，要跨區他們亦可找其他的連鎖店協助，我們可將自己設定好的條件，由仲介業的電腦資料找尋合適的房屋，挑選出幾間後，再到現塲去看屋，這樣可節省不少時間和精神；但是透過仲介業者，當然須負擔仲介費用，依內政部規定，房屋仲介業者向買賣雙方所收取的服務費總額，不得超過房價的6%，實務上仲介業者會向賣方收取4%，而向買方收取2%的服務費。
貳、如何挑選房子
(一) 選購房屋區域：購屋預算、上班地點與住家之遠近、交通便利性、是否明星學區、生活機能、增值潛力、與親友居住地點之便利性〈離娘家近一點〉、轉手性等皆須考量。
(二) 環境評估：
1.區域評估〈離家約三公里〉：交通〈捷運或快速道路〉、學校、購物方便性〈量販店、超市〉、公園綠地廣場、銀行、郵局、醫院等。
2.鄰里評估〈離家約一公里〉：街巷道寬度、停車方便性、居家寧適性、左鄰右舍、傳統市場、建物新舊、周圍建築物外觀等。
3.檢視房屋：大樓管理、清潔、管理費、住戶水準、公設比、停車狀況、出入動線方便及安全、室內格局、採光、通風、坪數、屋齡、裝修、保養狀況、漏水情形、朝向〈避免面風及向雨、評估日曬狀況〉等。
(三) 設定購屋條件：依自己需要設定大廈、管理良好、有游泳池、有spa設施、有停車位、交通便利〈近捷運站或公車站〉、地價高〈公告現值高〉、總樓層低〈分配土地持分較大〉、公園綠地、學區好、文教區、生活機能好〈近夜市、市場〉、大賣場、寧靜、不要有嫌惡設施〈如焚化廠、掩埋場、殯儀館、污水處理場等〉、樓層低等等。
(四) 其他注意事項：價格太低的物件也要注意，通常也是糾紛最多的，如房屋漏水、凶宅、海砂屋、輻射屋等，可與屋主簽訂買賣契約中，約定保證房屋「沒輻射屋、海砂屋及非自然死亡事件，否則本約作廢」。
1.漏水：購屋最常見的糾紛是漏水，有些屋主會運用裝潢來掩飾，因此，購屋前應仔細觀察屋内的每個角落是否有漏水過的痕跡。漏水是很麻煩的問題，牆壁會長壁癌，房內濕氣重，很多東西都會因而鏽蝕掉或發霉〈衣服、家具等等〉，真是不堪其擾，所以，最好還是能透過信譽可靠房屋公司充分揭露交易重要資訊，提供不動產說明書閱覽。
2.凶宅：如房屋內曾發生兇殺或自殺事故等重大刑案，一般民眾接受程度低，房價可能殺到比市價低三到五成「還是賣得掉」，大都流向法拍市場〈不會註記，要自行查證〉，另有些宗教團體〈基督教〉也較不忌諱兇案。但凶宅的查詢亦相當重要，可透過凶宅網查詢、里長詢問、仲介業詢問、管區員警詢問等來做確認，千萬不要誤買了，後續無法脫手就麻煩了。
3.輻射屋：所謂的「輻射屋」（放射性污染建築物）係指建築物所使用之鋼鐵建材遭受放射性污染而言。可洽該管縣（市）政府地政機關或上行政院原子能委員會輻射屋查詢網查詢或洽民間合格偵測公司偵測是否為輻射屋。
4.海砂屋：所謂的「海砂屋」，即混凝土中含有過量的氯離子，因而造成建築物之水泥會逐一大塊剝落，而這過量之氯離子亦會將鋼筋腐蝕，而影響建築物結構安定。海砂屋的查詢，可洽台北市建築管理處列管名冊查詢或洽民間合格鑑定公司鑑定。
參、如何訪價
(一) 不動產說明書：在不動產買賣過程中，消費者往往處於資訊上的弱勢，常常因為對於購屋資訊未能充分掌握，導致簽約後權益受到損害，政府為了保障消費者權益，乃於不動產經紀業管理條例第廿三條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」，且不動產說明書應由經紀人簽章，並視為買賣契約之一部分，所以買方如透過仲介公司購屋，一定要向仲介公司要求詳閱不動產說明書，並要求充分解說，以充分了解產權及房屋現況，保障自身權益。
(二) 產權確認：產權確認相當重要，很多不動產交易都是因為產權沒查清楚造成糾紛，我們可向地政事務所申請土地、建物謄本，另查詢土地使用分區，藉由了解土地及建物所有權人的相關資料、土地及建物的坪數 (是單獨擁有或共有)、土地公告現值、建物登記使用用途、有無設定抵押、抵押金額多少、跟誰借款或抵押給什麼單位或銀行等等重要資訊。
（三）斡旋金：斡旋就是買方的承購條件,跟屋主的出售條件尚有差距,因此買方使用斡旋來請仲介幫忙向屋主洽談買賣事宜。目前實務上出價證明有二種，一種是要約書(不用拿錢,只出具書面)，另一種是斡旋金(有拿一筆錢,以展現誠意)，這兩種出價證明可選其中一種,而兩種出價證明都有法律效力，只是若論成交機會的話,以斡旋的機率最高。
(四) 探行情：看好區位、地點，打三通電話給三家仲介〈有專業、形象良好、正派經營〉，謊稱有房子要賣，報上地址、屋齡、坪數，問仲介可賣多少錢？仲介開的價格一定不會太高或太低〈太高將來自己賣不掉，太低屋主不願委託〉，取得精準的價格後，等發現符合你需求的物件，價格又在較低點時，儘速採取行動購買。類似在yahoo！拍賣上面買零碼名牌一樣，先冷靜觀察，從過去成交的物品中找到平均值，判斷多少錢以下可以競標，多少錢以上是有人哄抬價格，然後開始耐心等待購買時機。
(五) 筆者購屋經驗：民國90年，筆者找到景美路邊有一間屋齡較久的公寓式房子，雖然這間房子屋齡較久，但是，外牆不會太髒，而且結構相當結實，這房子又因為賣的時間較久，價格一直往下調降，當時房地產又處於低點，所以筆者就以每坪約16萬元買到，可以算是相當便宜，而且符合筆者設定的大部分條件。
肆、如何簽約
(一) 簽約時一定要請領最新謄本：
有買賣雙方於簽約時仍沿用舊謄本簽約，等簽完約後才發現因為賣方債務問題，不動產在簽約前已遭查封，買賣雙方甚至承辦代書卻仍不知情而繼續簽約的離譜狀況，此問題雖不是完全無解，但只要花點時間就可避免，且若查封金額高於買賣價金時，賣方又拿不出多餘的錢處理債務時，又該如何處理？恐怕只能解約收場，買方已付的簽約金可否拿的回來？折騰了半天卻白忙一場，實在不值得，故簽約時一定要請領當日最新謄本，以維交易安全。
(二) 委託物件為土地者，應於簽約時請賣方先行鑑界：
土地之買賣，由於事涉買方對於土地之整體規劃利用，故界址之確認至為重要，現行做法多為買賣雙方簽約後，另行申請排定鑑界日期，惟若鑑界結果與原先銷售時之指界有所出入時，恐將造成爭議，故賣方土地既然決定要賣，遲早要鑑界，應該在簽約前就先行申請鑑界，落實產權調查以免發生界址不符或遭鄰地佔用等情事，而衍生爭議。
(三) 租客問題：
究竟是排除租客或是繼續承租應於契約中載明清楚，買賣標的如有租客，買方或仲介公司應事先查明該租約到期日，如租期還很長，應先就租客問題與賣方先行確認，究竟是交屋前由賣方將租客排除，點交予買方（事先應請租客出具搬遷同意書），或是由買方按原租賃契約條件承接租客（簽約時應於買賣契約中載明），賣方或仲介公司在銷售時應充分揭露交易資訊予買方知悉，而買方更應主動釐清，不可於簽約時再來打算。
(四) 貸款事項應事先充分溝通：
貸款額度除與標的現況有關外，亦與買方信用狀況息息相關，所以買方個人或配偶曾有跳票、信用卡逾繳、或是有替人做保情事，就應將該資訊充分告知仲介公司或讓賣方知悉，而由仲介公司向銀行確認是否將影響其貸款額度，如貸款額度為買方購買之先決條件，簽約時即應於契約中特約記載貸款不足時之處理方式，如買方因疏忽未向仲介公司或賣方反應信用問題，致貸款額度無法貸足，買方又無法及時補足差額部份，恐將被認定以買方違約收場，已付的簽約金將會被賣方沒收，所以買方應有充分認知。
(五) 履約保證：
何謂履約保證，指以銀行或建經公司做為履行契約的保障方式，在交易過程中，買方陸續付出的買屋款，都先保留在「履約專戶」中，等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，價金才會提出撥給賣方；如此，可免除詐騙集團從中做手腳，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人的帳戶，不至被賣方取走。
大家知道房地產會增值，且增值空間蠻大的，但高利潤，必會有高風險存在，所以要買賣房地產，其基本的相關知識必須具備才行。依投資的角度來看，土地長期只會越來越少，長期是看漲的趨勢，但是要注意財務周轉的問題，要在個人能力範圍內借貸，做長期的投資，避免短期的投機行為，因房地產不如股票變現容易，如果超出個人能力的借貸〈最好在薪水六成以下〉，又碰到大環境不好及房地產低迷的時候，一時無法賣掉房子，很可能遭到法院拍賣的命運，故宜小心保守操作。
(本文投稿於公元2013年)